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楼市回暖三大阻力开发商涨价捂盘地价高企房

2018-08-09 19:09:39

开发商涨价增强市场观望氛围

市场机构佑威·楼市通统计的数据显示,2009年3月上海商品住宅成交均价为13178元/平方米,比2月上涨8.5%。4月份各周则是涨跌互现。但是,上海内环以内(多为3万元以上的物业)以及其他区域的别墅豪宅房价波动相对较大,这些成交量以投资性需求为主。

比如,被视为样本性楼盘的上海万科金色里程,其报价从年初的1

.5万元/平方米,上调到4月份1.65万元/平方米,"五一"房展会期间又抬高到1.8万元,重回去年万科在浦东三林板块创下的纪录水陆两用挖机出租
。上海上房地产显示,中环线以外,这样"调价"的楼盘比比皆是。

与一季度的"一帆风顺"不同,二季度楼市开始显露不确定性,一线城市尤为如此。中原地产研究中心数据显示,4月份周后,北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中,第四周成交量环比降幅超过20%。"五一"假期,北京住宅日均签约量(424套)亦低于4月的平均水平(446套)。退房率也有所上升。

分析人士认为,这些波动根本上是形势不够明朗时市场博弈出现的正常现象,其中也不排除购房者对跟风涨价等现象加以拒斥的原因。分析人士指出,在国内楼市,尤其在一二线城市,改善性需求能让市场摆脱低迷,投资性需求则是促进市场增长的重要力量,甚至堪称市场繁荣的"导演"。因此,改善性需求和投资性需求的"入场",对楼市的持续"回暖"起到关键作用。但问题是刚性需求对价格的波动为敏感,随着卖方不断调高价格,这部分需求入市节奏变缓,也必将影响到改善性需求和投资性需求的入市。

捂盘惜售人为制造房源紧张

近期实地采访发现,位于闸北大宁板块某楼盘的售楼处,开盘之前就有人排队。位于宝山顾村板块的某楼盘曾在3月底推出140多套以两房为主的房源,几天内即被订购一空。

上海一家房企老总对说出了一大原因:"我们现在放慢了销售节奏,只要保证现金流相对充裕就可以了,并不急于把所有的产品都投进市场。"这些房子都是六、七年前拿的地,当时的地价比现在房价要低得多,部分销售就可以保证企业有可观的利润,"因此我们完全等得起"。而且,"捂后"再上市,"价格一定比现在要高,多出来的可都是纯利润"。

同样是"惜售",楼盘可分为两类,一类是"低进高出",其房价远超多年前购置土地的楼板价,少量多批甚至少批都足以带来足够利润,且自身又不存在迫切的资金困难,这是"主动惜售";另一类则大多是近两三年买的高价地,对这些开发商来说,房价的回落是难以忍受的,所以现在只好"扛着"不降价芜湖手表回收
,从而被迫"惜售"。

楼盘敢于捂盘惜售,因为资金暂时还没有问题,尤以大型房企居多。一方面,部分"低地价"房源的销售,带来了可观的现金流;另一方面,放贷指标高企的银行也十分依赖这些"优质客户"海王2捕鱼机
。东部某城市一大型房企总经理告诉,今年银行主动找他的次数多了,而且还常是分行行长亲自登门,"希望多贷点钱,帮帮忙"。这样一来,开发商"少量多批"甚至"少量少批"入市也就有了足够的本钱。

市场分析人士认为,考虑到去年成交量的低迷,今年以来楼市的刚性需求还没有"解渴",成交量还有大量上升的空间网络捕鱼
。但是部分开发商的惜售,人为制造的房源紧张,可能会加快楼市泡沫的生成,导致楼市直接从"回暖"走向"过热"。

地价居高不下影响投资积极性

国家统计局公布的数据显示,今年一季度全国完成房地产开发投资4880亿元,同比仅增长4.1%,比去年同期回落28.2个百分点。其中,占房地产开发投资比重超过7成的商品住宅完成投资3422亿元,增幅比去年同期回落31.5个百分点。土地方面,一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米,同比下降40.1%;完成土地开发面积5223万平方米,同比下降11.3%。

实际上,楼市的暖意已经传导至土地市场。截至5月9日,今年以来上海已发布了35个建设用地出让公告,26批土地已经成交,住宅用地无拍。3月份中原地产监测的12个城市中,北京、上海、天津和南京土地供应面积较前12个月均值均出现上升。"加快推地"是各城市土地市场的关键词。地价方面,国土资源部公布的《2009年季度全国主要城市地价状况分析报告》显示,季度全国城市地价总体水平为3189元/平方米,环比下降了1.53%,增幅明显低于2008年同期水平,下降了3.07个百分点。这是2004年以来全国地价首次出现季度下跌。

但是,不少开发商则认为,现在地价多是有些"松动",已成交的土地大多位置较远、面积较小,整个土地市场的"大盘子"没有发生根本性改变。而且,只要政府依然走简单的"招拍挂"的方式,二季度以后地价重新上涨的可能性依然存在。

上海财经大学教授胡怡建表示,从供给角度讲,近年来房地产销售量的萎缩和土地市场的萎缩有关,因此如果要增加房地产的供给,必须要增加土地的供给,同时政府要审慎考虑土地供给与土地价格之间的关系。

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